The report went on to explain that today’s underwriting guidelines are nothing like those that existed just prior to the housing meltdown.
“Pre-crisis underwriting allowed layered risk, that is, the combination of multiple features that amplified credit risk. Low down payments often were combined with variable-payment loan structures, property-based underwriting, and questionable appraisals. These risk factors, along with the ‘irrational exuberance’ of some borrowers, led to large losses during the crisis.”
What is layered risk?
In the pre-crisis environment, many mortgage loans incorporated several additional features besides low down payments that multiplied the total risk of the loans such as: variable payment options, underwriting based on the property not the borrower, questionable appraisal processes. Borrower expectations were also overly optimistic at that time.
Freddie Mac highlights the difference between then and now by using a table in the report:
By removing the “layered risk”, we can be confident that low down payment programs will not impact the market the way mortgage underwriting impacted the market a decade ago. And the report explains:
“Previous research has found that reduced down payments can increase the relative probability of homeownership among some groups by over 25 percent.”
Bottom Line
We believe the report’s conclusion says it all:
[:es]En su último informe ‘Housing Market Insight & Outlook’ Freddie Mac reveló que las iniciativas recientes de pagos bajos de cuota inicial han suscitado preocupaciones que tal vez estamos regresando a las mismas calificaciones negligentes que causaron la crisis de la vivienda de la que ahora nos estamos recuperando.“As long as the underwriting process bars the return of the layered risks prevalent in the pre-crisis era, lower down payments are not a cause for concern.”
El informe también explicó que las pautas actuales del evaluador de riesgos no son como las que existieron antes del colapso en la vivienda:
“Antes de la crisis el evaluador de riesgos permitió niveles de riesgo, es decir, la combinación de múltiples características que amplificaron el riesgo de crédito: las cuotas iniciales bajas a menudo fueron combinadas con estructuras en el préstamo de pagos variables, evaluación de riesgos basado en la propiedad, e informe de avalúo cuestionables. Estos factores de riesgo, junto con la ‘exuberancia irracional’ de algunos prestatarios, llevó a grandes pérdidas durante la crisis”.
¿Que son los niveles de riesgo?
En el ambiente previo a la crisis, muchos préstamos hipotecarios incorporaron varias características adicionales además de las cuotas iniciales bajas que multiplicaron el riesgo total de los préstamos como: opciones de pagos variables, evaluación de riesgos basado en la propiedad no el prestatario, y procesos del informe de avalúo cuestionables. Las expectativas del prestatario eran también demasiado optimista en ese momento.
Freddie Mac destaca la diferencia entre entonces y ahora al usar una tabla en el informe:
Al remover “los niveles de riesgo”, podemos estar seguros que los programas de cuota inicial baja no afectarán el mercado de la forma que las evaluaciones de riesgo hipotecario impactaron el mercado hace una década. Y el informe explica:
“Investigaciones previas han encontrado que la reducción de la cuota inicial puede aumentar la probabilidad relativa de ser propietario de casa entre algunos grupos por más del 25 por ciento”.
En conclusión
Nosotros creemos que la conclusión del informe lo dice todo:
“Siempre y cuando el proceso de la evaluación de riesgos prohíba el regreso de los niveles de riesgo que prevalecieron en la época anterior a la crisis, las cuotas iniciales bajas no son un motivo de preocupación”.[:]
